Klarheit in den Zahlen: Das Zufluss-Abfluss-Prinzip in der WEG-Abrechnung

Die jährliche WEG-Abrechnung ist eines der wichtigsten Dokumente für jeden Immobilieneigentümer. Sie schafft Transparenz über die Finanzen der Gemeinschaft und bildet die Grundlage für zukünftige Wirtschaftspläne. Doch ihre Erstellung folgt strengen Regeln. Das wohl zentralste Prinzip dabei ist das sogenannte Zufluss-Abfluss-Prinzip. Als Ihre Hausverwaltung möchten wir Ihnen heute erklären, was genau dahintersteckt und warum es so entscheidend für eine korrekte Abrechnung ist.

Was besagt das Zufluss-Abfluss-Prinzip?

Ganz einfach ausgedrückt: In der WEG-Jahresabrechnung dürfen ausschließlich Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt werden, bei denen im Abrechnungszeitraum ein tatsächlicher Geldfluss stattgefunden hat. Es zählt also nur, was wirklich auf dem Konto der WEG eingegangen (Zufluss) oder von dort bezahlt (Abfluss) wurde. Periodenfremde Buchungen, sogenannte Abgrenzungen, bei denen Kosten oder Einnahmen buchhalterisch in ein anderes Jahr verschoben werden, sind grundsätzlich unzulässig.

Sonderfall Heizkosten: Gekauft ist nicht gleich verbraucht

Besonders relevant wird dieses Prinzip bei den Heizkosten. Oft kauft eine WEG Brennstoffe wie Öl oder Pellets auf Vorrat. Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine klare Regelung getroffen:

Gesamtabrechnung: Die vollständigen Kosten für den im Abrechnungsjahr angeschafften Brennstoff müssen in der Gesamtabrechnung als Ausgabe erscheinen, da das Geld ja tatsächlich abgeflossen ist.
Einzelabrechnung: Bei der Verteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer dürfen jedoch nur die Kosten für den im gleichen Zeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoff herangezogen werden.

Die Kosten für den noch nicht verbrauchten Vorrat werden separat und nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel der Gemeinschaft umgelegt, nicht nach dem individuellen Verbrauch. In der Praxis erfordert dies eine saubere buchhalterische Trennung auf verschiedenen Konten, um beide Aspekte korrekt abzubilden.

Warum ist das so wichtig?

Das Zufluss-Abfluss-Prinzip ist keine Formsache, sondern die tragende Säule einer rechtssicheren Abrechnung. Eine Abrechnung, die auf unzulässigen Abgrenzungen beruht, ist fehlerhaft. Dies kann dazu führen, dass Beschlüsse über die Jahresabrechnung erfolgreich angefochten werden, da die daraus resultierenden Nachzahlungen oder Anpassungen der Hausgeldvorauszahlungen falsch berechnet wären. Ein aktuelles Urteil des BGH unterstreicht erneut die Wichtigkeit dieses Grundsatzes.

Mit Röder Hausverwaltungen an Ihrer Seite können Sie sicher sein, dass Ihre WEG-Abrechnung nach diesen strengen gesetzlichen Vorgaben erstellt wird – transparent, nachvollziehbar und rechtssicher.